封闭运行下的低成本住房

案例正文

在公共房屋的退出和流转方面，两国的相同点在于:两国都通过设置禁售期和政府优先回购方式使保障性房屋能最大限度地发挥其保障功能。不同点在于禁售期过后，中国经济适用房可以直接上市交易，没有销售对象的限制，而马来西亚的低成本房屋的销售对象只能是通过ORS登记在册的低收入者，由此看出马来西亚的低成本房屋实际上形成了一种封闭运行的流转体系，其保障功能一直存续，而中国的经济适用房在上市交易后就与普通商品房并无二致了，其保障功能也不再存在。

延伸阅读

中国的主要问题是流转机制不畅，没有形成封闭的内循环系统。目前中国《经济适用住房管理办法》中规定购房五年之内不得转让，五年限期后上市交易的，在向政府交纳相关土地收益后取得完全产权方可流入市场。虽然规定了政府享有优先购买权，但在实际操作过程中，大部分经济适用房住户在禁售期过后选择自住或上市交易，更有甚者在刚刚购买经济适用房后就擅自转租，政府回购的经济适用房数量寥寥可数，并没有形成良好的封闭循环系统，经济适用房上市交易后即成为商品性住宅，不能再为其他低收入申请用户提供住房保障。这类现象在马来西亚低成本房屋政策实行初期也有发生，大量低成本房屋通过私下交易流入市场，造成房地产市场的震荡，马来政府及时确定了禁售期，并对擅自交易的住户作出严厉惩罚，使低成本房屋流转重回正常。另一个致使流转不畅的原因在于经济适用房共有产权模式并未在全国推广，政府在经济适用房上市交易的过程中处于被动地位帕，造成相关收益不能及时收回，影响到下一轮经济适用房的投资运营。

分析点评

马来西亚落实“先建后售”的发展商得以豁免30%的廉价屋建造份额，但须异地建造中低价格房屋。此举为发展商和购买者带来了双赢。它既可减轻购房者经济负担和购房风险，也有助于开发商提高自身竞争力，并淘汰那些实力不济、抱有投机目的的低素质开发商。这种管理与销售的一体化模式，公开透明的房屋分配政策，以及封闭运行的流转体系，在很大程度上是值得中国学习和借鉴的。