市场支持下的低成本住房

案例正文

马来西亚的低成本住房和中国的廉租房从资金来源看，不仅有着相似的地方，同时也有着极大的差异。

两国的相似点在于马来西亚与中国的公共住房融资都属于政府导向性的融资方式，其资金来源的重要途径都是中央和地方政府的财政预算，两国都建立了相应的投资公司负责公共住房的投资运营。

不同点在于马来西亚的资金运营更为成熟，除了依靠国家财政税收外，还有大量民间资本的加入，公共部门与私人部门合作的PPP融资模式降低了融资难度，可以有效解决融资渠道单一，融资不畅的问题。中国的主要问题是融资渠道狭窄。单纯依赖政府投入以及财政转移支付不利于经济适用房建设长效资金链的形成，目前中国的地方财政收入以土地收益为主，随着经济发展方式的转变，目前激进的城市化速度将会放缓，一旦土地财政收入减少，经济适用房的建设资金很有可能被削减，而且目前的财政支出以直接补贴为主，并没有发挥其融资杠杆的作用，融资的担保机制不健全，缺乏有效的风险分摊机制，银行等金融机构的融资积极性并不是很高。

延伸阅读

马来西亚政府对于低成本住房实施的政策：

1）强制各类房地产企业必须提供其建房总量的30％的廉价屋。

自从1982年以来，马政府强制要求符合条件的房屋开发商承担起全年低成本房屋建造额度的30％，与政府一起向全社会提供廉价屋，并将其作为企业一项社会责任。所有房屋开发计划中必须有至少30％的廉价屋，建成后以政府指导价格出售给符合条件的购买者，平均价格约每套40000万令吉左右，与建造成本基本持平，甚至略有亏损，房屋开发商主要是从出售其他高档楼盘的收益中补回，即内部“交叉补贴”。在一些地理位置欠佳以及对廉价屋需求不大的地区，为鼓励私人企业参与低成本住宅的积极性，州政府可根据本州情况适当缩小30％这个比例或采取其他变通的办法，如确因地价太贵不适宜建廉价屋，或整体规划等原因，企业可通过向政府补偿或参与异地廉价屋的建造等方式弥补。

在第八个五年计划中，私企贡献的中低成本房屋占72.8％，大大高于第七个五年计划20.7％的完成率。

2）政府向企业提供金融支持。

马财政部设立了一个11.4亿令吉（约合24亿人民币）的流转基金，用于支持房地产开发商。在第八个五年计划中此基金共向私企提供建造4953套中、低成本屋的融资。建造低成本房屋的用地成本，将由政府在发展商交房时补偿给土地拥有者。马政府还成立了SPNB（国家房屋融资公司）于1997年成立，资本金20亿令吉（约合43亿人民币），主要通过向房地产开发商提供建造15万令吉（约合32万人民币）及以下房屋的融资服务。自其成立以来，SPNB已向建造50725套中低成本屋提供73.28亿令吉（约合158亿人民币）的贷款。此外1998年马政府还出台了廉价屋的“四档价格政策”，从每套25000令吉到42000令吉不等，可由房地产开发商根据房屋地理位置和类型确定。

政府强制企业参与廉价屋建造，并为其提供优惠的融资服务，为公共廉价屋政策的有效、持续实施寻找到了资金及制度的支撑，有力保障了马政府对低成本房屋的充足供应，也维持了马房地产业健康有序地自我发展。

分析点评

马来西亚是一个君主立宪议会民主制国家。约33万平方公里，分为13个州及3个联邦直辖区，截止2005年底人口达到2638万，随着经济快速稳定增长，人口增长迅速和城市化进程加快，2005年城市化进程已达62％。为寻找更多就业机会，大量人口（其中绝大多数是马来人）从乡镇涌入城市中心，城市人口迅速膨胀，同时也聚集了众多城市贫民。在低收入人群中相当一部分从事自由职业，无固定经济来源，很难得到金融机构的住宅信贷。低收入人群的住房需求曾一度成为影响马社会的稳定和经济发展的突出问题。大量民间资本对于低成本住房的投入，在很大程度上解决了马来西亚的住房问题，也使得马来西亚的低成本住房不断向前发展。