低成本住房的后期管理

案例正文

在公共房屋的后期管理方面，马来西亚政府担负了主要职责，中国经济适用房由于其商品性与保障性共存的属性，后期管理更倾向于市场，政府管理缺位。 

马来西亚的物业管理从法律层面确立了政府、开发商以及业主相应的职责，后期管理比较正规，而且物业管理以人为本。

而中国的物业管理缺乏法律层面的约束，带有很大随意性，政府的调控管理功能并没有很好地发挥出来。中国的问题是后期管理不到位，没有形成全流程的监督管理体系。由于中国物业管理方面法律的缺失，特别是没有针对保障性住房物业管理的相关法律法规，造成经济适用房后期管理混乱，政府与开发商互相推脱，与前期开发相比，房屋管理部门的后期管理工作相对滞后，前后管理脱节，没有形成全流程的监管体系。

延伸阅读

马来西亚联邦政府早在20世纪70年代就实施了PAKR（公众低成本房屋计划），1985年又制定了PPR（人民房屋计划），规定由联邦政府拨款进行廉价房屋建设，积极发展廉价房屋。建造的廉价房屋，一部分用于出售，即所谓的“廉价屋”；一部分用于出租，即所谓“廉租屋”。廉价屋是提供给月收入低于1500令吉的家庭均可申请购买的房屋。面积一般约70平方每套，售价不超过35000令吉，为商品房市场价格的1/10。同时，政府规定廉价房屋决不因廉价而忽视人居概念，所有廉价屋因同时配备公共配套设施，如操场、幼儿园、医院、商店、社区会所、祈祷室等。廉价屋在购买之后，十年内实行禁售。

分析点评

马来西亚落实“先建后售”的发展商得以豁免30%的廉价屋建造份额，但须异地建造中低价格房屋。此举为发展商和购买者带来了双赢。它既可减轻购房者经济负担和购房风险，也有助于开发商提高自身竞争力，并淘汰那些实力不济、抱有投机目的的低素质开发商。这种管理与销售的一体化模式，在很大程度上是值得中国学习和借鉴的。